Im Augenblick sehe ich keine politische Lösungsmöglichkeit.
Das ist Bauministerium, Wirtschaftsministerium, Justizministerium. Drei Parteien, drei Ausfälle auf dem Sektor. Bis zur Bundestagswahl passiert da nichts mehr. Die können sich ja noch nicht mal mehr guten Tag sagen. Und ein schlechtes wirtschaftliches Umfeld. Der perfekte Sturm.
Das wird nicht aufzuhalten sein.
Die Baugenehmigungen, die jetzt nicht eingereicht werden, sind der Mangel des nächsten Jahrzehnts, weil große Teile des Bestands wegen zu hoher Sanierungskosten und Überalterung vom Markt gehen werden. Das ist wie bei der Demografie.
ich sehe auch keine Lösung. Ich habe viel dazu gelesen und gehört während dieses Treffens der Immobilienbranche kürzlich. Wie sagte einer? Bilden sie ein beliebiges Wort mit -schutz und sie finden es in Bauvorschriften - da fängt es an.
Zitat von Klopferline im Beitrag #26ich sehe auch keine Lösung. Ich habe viel dazu gelesen und gehört während dieses Treffens der Immobilienbranche kürzlich. Wie sagte einer? Bilden sie ein beliebiges Wort mit -schutz und sie finden es in Bauvorschriften - da fängt es an.
Hat auch was mit unserer Co2 Bilanz zu tun, der überalterte Wohnungsbestand. Der stammt aus der selben Zeit wir Brücken.
Wenn du in anderen Ländern siehst, wie ganze Wohnviertel neu gebaut werden und das in kürzester Zeit, ist das schon ein Kontrast.
Aber das ist jetzt weit weg von deinem Thema, sorry fürs schreddern. Eines hängt mit dem anderen zusammen.
Grundsätzlich sollte man nie zu hohe Abschläge zahlen, wenn es sich vermeiden lässt. Weil auch Energielieferanten pleite gehen können.
Zitat von Wellholz im Beitrag #3Das ist hier auch so, ich habe ja viele Verträge zu betreuen. Bei manchen Häusern wird sinnvoll angepasst, bei anderen ähnlich wie bei dir sehr überhöht. Ein Muster kann ich nicht erkennen, es hängt nicht mit dem Zustand der Objekte zusammen, und es ist bei allen derselbe Anbieter.
Betrifft nur Gas, nicht Strom.
merkwürdig. "Zustand der Gebäude" - zahlen ältere Gebäude mehr?
Nach meiner Kenntnis wird das mit dem Ausfallrisiko berechnet. Wie bei Bürgl. Nach Adresse/Lage abstrakt. Vergleichbar Regionalklasse KFZ, nur tiefer gegliedert.
Wer in einem Stadtteil mit vielen Sozialwohnungen u.ä. wohnt, hat eventuell eine höhere Vorauszahlung als im gutbürglichen Stadtteil? Weil im Sozialbauviertel die Wahrscheinlichkeit, dass der Kunde den Abschlag NICHT zahlt, höher ist bzw. die Nachzahlung nicht leistet? Habe ich das richtig verstanden?
Ja, das ist Risikomanagement. Gerade bei Gas hat das auch einen ernsten Hintergrund.
Im Augenblick gehen viele Immobilienunternehmen pleite. Das ist eine rasante Entwicklung.
Hab gerade einen regionalen Artikel gelesen, in einer kleineren Stadt gehörten viele Mietshäuser einem Unternehmen. Da haben die Mieter brav ihre Vorauszahlungen an den Vermieter bezahlt, aber jetzt wird der Müll nicht mehr abgeholt, Rohrbrüche nicht mehr repariert und die Versorger drohen abzustellen, wenn nicht nochmal bezahlt wird. Der Insolvenzverwalter zuckt nur mit den Schultern, kein Geld da.
Wenn jetzt der Vermieter hohe Abschläge entrichtet hätte, wäre für den Insolvenzverwalter noch was zu holen. Immobilien haben Klumpenrisiko, die gehören regional öfter den gleichen Unternehmen oder Familien.
Danke für deine Erklärung. Ich dachte (naiverweise), dass Abschlagszahlungen, die über den Vermieter laufen, eine Art von "Treuhandschutz" haben. Die armen Mieter. Warum gehen mehr Immobilienunternehmen pleite?
Das ist bei Eigentümergemeinschaften ein wenig anders. Und es gibt auch gewisse Regeln in der Insolvenz, aber so ein Verfahren dauert mehrere Jahre, acht anzusetzen, bis du eventuell einen Teil wiederbekommst, wäre realistisch.
Um deine Frage zu beantworten, da könnte ich etwas wenig schmeichelhaftes über die Sachkompetenz der zuständigen Ressorts unserer Regierung sagen Es ist einfach furchtbar schlechte Politik kombiniert mit einer schlechten allgemeinen Entwicklung..
Das ist eine staatlich hochregulierte Branche in Deutschland.
Was da alleine in den letzten zwei Jahren zusätzlich an bürokratischen Auflagen und Anforderungen, erratisch ist höflich ausgedrückt, dazu gekommen ist (nächstes Highlight wird die CO2 Aufteilung sein) ist unfassbar, da dürfte Wellholz ein Lied von singen können.
Das wirkt in unserem Land wie ein Brennglas. Allgemein schlechte wirtschaftliche Entwicklung einer Branche (europaweit, weltweit) kombiniert mit unseren immer weiter steigenden Bürokratiekosten ist in Deutschland wie ein Trichter.
Dadurch trifft es uns härter als andere Lönder. Betrifft auch andere Branchen, aber Immobiliensektor/ Baubranche ist wirklich katastrophal.
Wenn du Geld hast, solltest du jetzt Immobilien kaufen, die Wohnungsnot wird sich im nächsten Jahrzehnt sehr heftig steigern.
Und die Immobilien verschwinden nicht im Insolvenzverfahren, die gehen nur in andere Hände. Deswegen sind die Banken da auch gerne dabei. Das ist ein weiterer Grund.
Ich wohne in einer sehr beliebten Gegend, die Immobilienmakler verdienen hier nach wie vor bestens. Auch private Eigentumswohnungsprojekte werden m.E. nach weiterhin projektiert, gebaut und zu horrenden Preisen verkauft. Hier kaufen sich die sehr Reichen Zweitwohnungen und Alterssitze, wohl weitgehend ohne auf's Geld schauen zu müssen. Lediglich die Erschließung städtischer Baugebiete verzögert sich seit Corona um Jahre.
Ich habe vorhin, auf dein Anraten , mal die Immoangebote für Eigentumswohnungen in meiner Ecke angesehen. Ein Kind wird hier bleiben uns sucht demnächst eine Wohnung. Also, es gibt Wohnungen zu kaufen, nicht viele, der Wohnungsmarkt ist hier sehr angespannt. Was es gibt, sind Wohnungen in Hochhäusern und großen Wohnblöcken aus den 60er und 70er Jahren. Und in kleineren Mehrfamilienhäusern aus den 50er bis Anfang 80er Jahren. Wer kauft das? Da kommen doch zukünftig enorme Kosten für erforderliche (energetische) Sanierungen dazu. Hochhaus aus den 70er Jahren... wie lange hält das noch? Ab ca. Bj. 2000 gibt es gar nichts auf dem Markt bzw. ist es sofort verkauft und die Neubauprojekte sind abartig teuer. Eine 3 Zimmer Wohnung für 750.000€ aufwärts (bis zu 1,3 Mio je nach Fernsicht) ohne Stellplatz und NK wird nun auch zukünftig vermutlich keine gewinnbringende Geldanlage sein, oder doch? Ehrlich, welche Immobilie würdest du denn als Geldanlage empfehlen? ... ich denke noch gar nicht an die z.T. unerträglichen Eigentümergemeinschaften (erlebe ich in der Nachbarschaft). Nicht selbst genutzte Immobilien (die den Vorteil der optimalen Gestaltung des Wohnraums bieten) verursachen doch, gerade hinsichtlich dem, was energetisch auf uns zukommen wird, meinem Gefühl nach keine gewinnbringende Geldanlage.
Zitat von Klopferline im Beitrag #1ich sortiere gerade unsere Verträge und was mir bei den bestehenden Verträgen auffällt, ist, daß erheblich mehr Abschlag "gefordert" wird, als die Endabrechnung hergibt. Es ergibt sich so für Gaskosten anhand des Verbrauchs des letzten Jahres eine geschätzte Überzahlung wieder von knapp 1000 EUR, obwohl wir eine Erstattung von knapp 1400 EUR erhalten haben. Also monatliche Raten "nur" um knapp 40 EUR reduziert. Das betrifft nur Gas, beim Strompreis passt es mit den Vorauszahlungen.
Da ich mehrere Verträge verwalte, ist mir das jetzt zum 3. Mal aufgefallen, daß derart überhöhte Abschlagszahlungen angesetzt werden.
Ist das bei Euch auch? Das sind große Firmen, die das so machen. Ich sehe aber nicht ein, da großzügige Vorfinanzierungen zu gewähren. Aber es wundert mich.....
Zitat von Distelfalter im Beitrag #28Was es gibt, sind Wohnungen in Hochhäusern und großen Wohnblöcken aus den 60er und 70ger Jahren. Und in kleineren Mehrfamilienhäusern aus den 50ger bis Anfang 80ger Jahren. Wer kauft das? Da kommen doch zukünftig enorme Kosten für erforderliche (ergetische) Sanierungen dazu. Hochhaus aus den 70er Jahren... wie lange hält das noch? Ab ca. Bj. 2000 gibt es gar nichts auf dem Markt bzw. ist es sofort verkauft
Davon rede ich ja. Der Neubau ist schon ab 2000 eingebrochen und hat sich nur während der Nullzinsphase etwas berappelt. Jetzt denke 30 Jahre in die Zukunft und die Lücke, die sich mit Corona, Energiekrise und der jetzt praktisch zum Erliegen gekommenen Neuprojektierung ergeben wird. Der Miet Wohnraum wird weniger, nicht mehr. https://www.destatis.de/DE/Presse/Presse...300%20Wohnungen.
Für einen Neubau nach derzeitigem Standard brauchst du ungefähr 25 EUR kalt qm derzeit auf Finanzierungszeitraum Durchschnitt. Angebot/Nachfrage wird wohl im nächsten Jahrzehnt auf 30 EUR zulaufen.
Ob das so kommt oder was passiert kann dir natürlich keiner voraussagen, es kommt auch auf die Zinsentwicklung drauf an. Und die Politik
Aber wenn die Alternative ist 30 Jahre zu mieten ist eine 3 Zimmer Neuerer Bau Wohnung für 750.000 EUR nicht so teuer, wie es den Anschein hat. Wenn sich dein Sohn für das Thema interessiert, empfehle ich ihm alle Folgen von dem Podcast Gold und Asche, Der war echt gut genau zu der Frage https://www.ardaudiothek.de/sendung/gold...skauf/13282783/
Hier ist es so, dass die Abschläge ja nach Verbrauch im Vorjahr erhöht oder gesenkt werden, in der Regel so, dass es ungefähr dem entspricht, was zu erwarten ist.
Zitat von Distelfalter im Beitrag #28 Ich wohne in einer sehr beliebten Gegend, die Immobilienmakler verdienen hier nach wie vor bestens. Auch private Eigentumswohnungsprojekte werden m.E. nach weiterhin projektiert, gebaut und zu horrenden Preisen verkauft. Hier kaufen sich die sehr Reichen Zweitwohnungen und Alterssitze, wohl weitgehend ohne auf's Geld schauen zu müssen. Lediglich die Erschließung städtischer Baugebiete verzögert sich seit Corona um Jahre.
Ich habe vorhin, auf dein Anraten , mal die Immoangebote für Eigentumswohnungen in meiner Ecke angesehen. Ein Kind wird hier bleiben uns sucht demnächst eine Wohnung. Also, es gibt Wohnungen zu kaufen, nicht viele, der Wohnungsmarkt ist hier sehr angespannt. Was es gibt, sind Wohnungen in Hochhäusern und großen Wohnblöcken aus den 60er und 70er Jahren. Und in kleineren Mehrfamilienhäusern aus den 50er bis Anfang 80er Jahren. Wer kauft das? Da kommen doch zukünftig enorme Kosten für erforderliche (energetische) Sanierungen dazu. Hochhaus aus den 70er Jahren... wie lange hält das noch?
Der Markt für diese Wohnungen ist komplett eingebrochen. Vor der Energiekrise konnte ich reden, soviel ich wollte, da interessierte sich kaum jemand für energetische Maßnahmen, bzw. es gab einfach keine Mehrheiten. Trotzdem gingen noch die einfachsten Plattenbauten zu wahnwitzigen Preisen über den Tisch.
Jetzt liegen alle diese Wohnungen wie Blei herum, und alle, die in den letzten paar Jahren überteuert gekauft haben, können jetzt schauen, wie sie die Sonderumlagen finanzieren, die jetzt plötzlich gefühlt alle Altbaugemeinschaften wünschen.
Zitat von Distelfalter im Beitrag #28 Ab ca. Bj. 2000 gibt es gar nichts auf dem Markt bzw. ist es sofort verkauft und die Neubauprojekte sind abartig teuer. Eine 3 Zimmer Wohnung für 750.000€ aufwärts (bis zu 1,3 Mio je nach Fernsicht) ohne Stellplatz und NK wird nun auch zukünftig vermutlich keine gewinnbringende Geldanlage sein, oder doch? Ehrlich, welche Immobilie würdest du denn als Geldanlage empfehlen? ... ich denke noch gar nicht an die z.T. unerträglichen Eigentümergemeinschaften (erlebe ich in der Nachbarschaft). Nicht selbst genutzte Immobilien (die den Vorteil der optimalen Gestaltung des Wohnraums bieten) verursachen doch, gerade hinsichtlich dem, was energetisch auf uns zukommen wird, meinem Gefühl nach keine gewinnbringende Geldanlage.
Hier ist es auch so, dass ab ca. Baujahr 2000 die Wohnungen sehr schnell und immer noch zu guten Preisen weggehen, aber im Vergleich zu vor 2022 haben sie locker um die 10 % verloren.
Ich persönlich finde nach wie vor, dass die Preise viel zu hoch sind und würde entgegen aller Expertenmeinungen, die letzten Endes auch keine Glaskugel haben, momentan nur ungern in Immobilien investieren. Wenn, dann in eine Ferienimmobilie, die so liegt, dass sie auch zum Altersruhesitz taugt - dieser Markt wird in den nächsten Jahren extrem zunehmen.
Zitat von Wellholz im Beitrag #32Wenn, dann in eine Ferienimmobilie, die so liegt, dass sie auch zum Altersruhesitz taugt - dieser Markt wird in den nächsten Jahren extrem zunehmen.
Barrierefrei auf jeden Fall, auch die unmittelbare Umgebung. Und so modern, das nicht viel zu machen ist. Die meisten Babyboomer gehen noch mit viel Geld und guten Renten in den Ruhestand. Wenn man vermieten möchte.
Zitat von Wellholz im Beitrag #32Wenn, dann in eine Ferienimmobilie, die so liegt, dass sie auch zum Altersruhesitz taugt - dieser Markt wird in den nächsten Jahren extrem zunehmen.
Barrierefrei auf jeden Fall, auch die unmittelbare Umgebung. Und so modern, das nicht viel zu machen ist. Die meisten Babyboomer gehen noch mit viel Geld und guten Renten in den Ruhestand. Wenn man vermieten möchte.
Hilfe, verbreitet hier nicht solche Tipps. Ich lebe in Süddeutschlands beliebtester Ferien- und Altersruhesitzgegend. Entsprechend entsetzlich sind die Preise. Hier gibt es genug hochqualifizierte Arbeit, ich kenne niemanden, der sein Geld im Tourismus verdient. Unsere Kinder wollen hier selbst leben, arbeiten und wohnen.
Zur Bekämpfung des Wohnungsmangels wäre ich in meiner Stadt für sofortige Zweitwohnungssteuer von mindestens 15€ pro Quadratmeter monatlich, möglichst im ganzen Kreisgebiet. Nachbarorte weisen schon Ortsteile aus, in denen keine weiteren Ferienwohnungen mehr zulässig sind. Es gibt schon viel zu viele.
Zitat von Distelfalter im Beitrag #28 Ich wohne in einer sehr beliebten Gegend, die Immobilienmakler verdienen hier nach wie vor bestens. Auch private Eigentumswohnungsprojekte werden m.E. nach weiterhin projektiert, gebaut und zu horrenden Preisen verkauft. Hier kaufen sich die sehr Reichen Zweitwohnungen und Alterssitze, wohl weitgehend ohne auf's Geld schauen zu müssen. Lediglich die Erschließung städtischer Baugebiete verzögert sich seit Corona um Jahre.
Ich habe vorhin, auf dein Anraten , mal die Immoangebote für Eigentumswohnungen in meiner Ecke angesehen. Ein Kind wird hier bleiben uns sucht demnächst eine Wohnung. Also, es gibt Wohnungen zu kaufen, nicht viele, der Wohnungsmarkt ist hier sehr angespannt. Was es gibt, sind Wohnungen in Hochhäusern und großen Wohnblöcken aus den 60er und 70er Jahren. Und in kleineren Mehrfamilienhäusern aus den 50er bis Anfang 80er Jahren. Wer kauft das? Da kommen doch zukünftig enorme Kosten für erforderliche (energetische) Sanierungen dazu. Hochhaus aus den 70er Jahren... wie lange hält das noch?
Der Markt für diese Wohnungen ist komplett eingebrochen. Vor der Energiekrise konnte ich reden, soviel ich wollte, da interessierte sich kaum jemand für energetische Maßnahmen, bzw. es gab einfach keine Mehrheiten. Trotzdem gingen noch die einfachsten Plattenbauten zu wahnwitzigen Preisen über den Tisch.
Jetzt liegen alle diese Wohnungen wie Blei herum, und alle, die in den letzten paar Jahren überteuert gekauft haben, können jetzt schauen, wie sie die Sonderumlagen finanzieren, die jetzt plötzlich gefühlt alle Altbaugemeinschaften wünschen.
Zitat von Distelfalter im Beitrag #28 Ab ca. Bj. 2000 gibt es gar nichts auf dem Markt bzw. ist es sofort verkauft und die Neubauprojekte sind abartig teuer. Eine 3 Zimmer Wohnung für 750.000€ aufwärts (bis zu 1,3 Mio je nach Fernsicht) ohne Stellplatz und NK wird nun auch zukünftig vermutlich keine gewinnbringende Geldanlage sein, oder doch? Ehrlich, welche Immobilie würdest du denn als Geldanlage empfehlen? ... ich denke noch gar nicht an die z.T. unerträglichen Eigentümergemeinschaften (erlebe ich in der Nachbarschaft). Nicht selbst genutzte Immobilien (die den Vorteil der optimalen Gestaltung des Wohnraums bieten) verursachen doch, gerade hinsichtlich dem, was energetisch auf uns zukommen wird, meinem Gefühl nach keine gewinnbringende Geldanlage.
Hier ist es auch so, dass ab ca. Baujahr 2000 die Wohnungen sehr schnell und immer noch zu guten Preisen weggehen, aber im Vergleich zu vor 2022 haben sie locker um die 10 % verloren.
Ich persönlich finde nach wie vor, dass die Preise viel zu hoch sind und würde entgegen aller Expertenmeinungen, die letzten Endes auch keine Glaskugel haben, momentan nur ungern in Immobilien investieren. Wenn, dann in eine Ferienimmobilie, die so liegt, dass sie auch zum Altersruhesitz taugt - dieser Markt wird in den nächsten Jahren extrem zunehmen.
Wellholz, bei den Immoangeboten steht z.T. monatliches Hausgeld dabei. Bei mehreren günstigen Objekten liegt es bei über 400€ monatlich für eine 70qm Wohnung ( z.B. 6 Familienhaus der 70er Jahre). Heißt das, man zahlt als Käufer zu den vielleicht hohen Kreditkosten noch 400€ allgemeine, nicht wohnungsbezogene Nebenkosten? Das ist doch enorm viel Geld für jemand, der mit Mühe eine Wohnung abbezahlen möchte. Wieviel davon kann man bei Vermietung vom Mieter verlangen?
Wellholz, bei den Immoangeboten steht z.T. monatliches Hausgeld dabei. Bei mehreren günstigen Objekten liegt es bei über 400€ monatlich für eine 70qm Wohnung ( z.B. 6 Familienhaus der 70er Jahre). Heißt das, man zahlt als Käufer zu den vielleicht hohen Kreditkosten noch 400€ allgemeine, nicht wohnungsbezogene Nebenkosten? Das ist doch enorm viel Geld für jemand, der mit Mühe eine Wohnung abbezahlen möchte. Wieviel davon kann man bei Vermietung vom Mieter verlangen?
Ja, genau das heißt es, und das kommt inzwischen oft vor - diese Gemeinschaften haben eben Jahrzehnte lang gepennt und/oder nicht auf eine Hausverwaltung gehört, die sie (hoffentlich) immer wieder daran erinnert hat, dass die Rücklagenzuführung zu niedrig ist. Ich mache meinen Job inzwischen seit fast 30 Jahren und kann daher meine Pappenheimer oft genug daran erinnern, was ich ihnen seit Jahren predige. Einfach gesagt: Hätten sie schon vor zwanzig Jahren wenigstens 2.000 EUR pro Jahr mehr gespart, hätten sie jetzt 40.000 EUR mehr auf dem Konto, könnten sich die Heizung leisten und müssten keine Sonderumlage machen. Aber jedes Jahr haben sie mir erklärt, dass sie gerade kein Geld haben und man ja nächstes Jahr nochmals darüber reden könnte. Ich verstehe das durchaus, aber ich sehe eben auch, in welche Katastrophen das führen kann.
Bei Neubauten wird die Rücklagenzuführung fast immer viel, VIEL zu niedrig berechnet, weil das Hausgeld dadurch niedriger ist und sich die Wohnungen dann leichter verkaufen. Und schwubs, sind die ersten zehn Jahre vorbei, und man hat zu wenig Geld, siehe oben. Wenn - je nach Lage - das schicke Haus nach 15 Jahren einen Fassadenanstrich braucht, bemerkt man plötzlich schmerzlich, dass die Rücklage im Idealfall gerade so dafür reicht, aber wenn die Heizung in ein paar Jahren fällig wird, ist man blank. An dieser Stelle kommen immer die Schwaben, die mir erzählen, dass die Heizung in ihrem Elternhaus schon seit 30 Jahren prima läuft. Ja, stimmt - aber im Wohnungsbau werden von den Bauträgern nicht immer die allerbesten Geräte verbaut, und es gibt halt keine Garantie für 30 Jahre Heizungsglück. Bei meiner Freundin ging im schicken Neubau die Heizung nach 15 Jahren unrettbar kaputt.
Ähm, ja, Zahlen:
70 qm, 6-Familienhaus (= ganz schwierig, dazu später).
Rücklagenzuführung beim verkaufsfreudigen Bauträger: 3 EUR pro Jahr und qm. Ist leider oft so. Macht also 210 EUR/Jahr, 17,50 EUR im Monat.
Rücklagenzuführung beim Siebzigerjahrebau in Finanznot: 25 EUR pro Jahr und qm, also 1.750 EUR pro Jahr, macht rund 145 EUR pro Monat.
Ich habe inzwischen sehr viele Altbauten, die sich bei über 20 EUR pro Quadratmeter bewegen, und dazu kommen noch Sonderumlagen, weil die Heizung nicht wartet, bis sie ausreichend aufgefüllt haben, oder weil der Putz so bröselt, dass es schimmelt, oder weil Fenster absolut am Ende der Lebensdauer sind und die Kosten für die Erneuerung über die Gemeinschaftskasse laufen (Achtung, dazu gibt es verschiedene Regelungen, dafür muss man die Teilungserklärung und die neueren Beschlüsse ab 2020 lesen - das wäre ein laaaanger Exkurs).
Jetzt hast du auch noch ein 6-FH erwähnt. Das ist für Hausverwaltungen ein wirtschaftlicher Totalschaden. Bis vor rund 10 Jahren konnte man auch diese Häuser noch halbwegs wirtschaftlich sinnvoll mitziehen, aber das ist vorbei. Durch extrem viele zusätzliche Vorschriften und Auflagen können Hausverwaltungen zumindest seriös immer weniger Häuser mit gleicher Personalausstattung betreuen, man braucht ungefähr doppelt so viel Zeit pro Haus wie vor zehn Jahren. Ergo: Mehr Personalkosten, aber es gibt kein Personal auf dem Markt, oder aber man trennt sich von Objekten.
Die netten (ohne Ironie!) 6-Familienhäuser oder gar noch kleinere Objekte sind die Ersten, die rausfliegen.
Hier ist es so, dass die größeren Verwaltungen Häuser unter 12-14 Wohnungen abstoßen. Ein neu in die Verwaltung aufgenommenes 6-FH zahlt bei jeder seriösen Verwaltung hier mindestens 40-50 EUR pro Wohnung und Monat plus Mehrwertsteuer. Manche Kollegen verlangen auch 60 oder mehr EUR. Das wird bezahlt, denn diese Gemeinschaften werden bei 90 % der Verwaltungen sofort abgewiesen, die rufen oft vollkommen verzweifelt an und sagen gleich, dass sie fast alles bezahlen, Hauptsache, irgend eine Verwaltung nimmt sie auf.
Wenn ich 40 EUR netto pro Wohnung bekomme, macht das im Monat für mich nur 240 EUR netto (also ohne Mehrwertsteuer). Wenn ich davon meine Kosten abziehe, ist es ein viel zu geringer Betrag, und das bei einem Haus, das mit hoher Wahrscheinlichkeit mehr Aufwand macht als das 12-FH, aber die Zeitkapazität für ein größeres Haus blockiert.
Sprich: du wirst bei dem 6-FH gesichert in sehr absehbarer Zeit bei 50 EUR plus Mehrwertsteuer, also 59,50 EUR, landen, pro Monat. Zusätzlich bezahlst du vermutlich eine kleine Gebühr für die Steuerbescheinigung, für die Betreuung von Wasserschäden (Regiekosten), und den einen oder anderen Vorgang, der nicht in der Grundgebühr enthalten ist.
Jetzt werden einige schreiben, dass sie nur 25 EUR pro Monat an Verwaltungskosten haben in ihrem 6-FH. Ja, die Fälle gibt es. Weil die Verwaltung das irgendwie nebenher macht, weil es ein einzelner Mensch ohne Personal und ohne Büroräume ist, der bald in Rente geht, oder weil sie in naher Zeit aufwachen und so richtig hohe Kosten haben, weil ein Laie herumgepfuscht oder sogar Geld veruntreut hat. Oder weil es ein netter Miteigentümer macht, den man bisher noch jedes Jahr überreden konnte, weiter durchzuhalten.
Die Rücklagenzuführung und die Verwaltungskosten kannst du nicht auf die Mieter umlegen. Da liegen wir also schon bei 60 EUR für die Verwaltung und 140 EUR für die Rücklagen. Plus Sonderumlagen plus Instandhaltungen, die du dann in deiner eigenen Wohnung machst. Die ersten 200 EUR pro Monat sind also weg. Es gibt weitere Kosten, die du nicht umlegen kannst, das sind aber keine großen Beträge.
Fazit: Augen auf beim Hausgeld! Augen auf bei der Rücklagensituation! Unbedingt Puffer einbauen, plus natürlich auch Puffer für Mietausfälle.
Zweites Fazit: So einfach ist es auch für noch so sozial eingestellte Vermieter:innen nicht, günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen.
(Sorry, kürzer ging es nicht, das IST schon kurz ).
Zitat von Wellholz im Beitrag #32Wenn, dann in eine Ferienimmobilie, die so liegt, dass sie auch zum Altersruhesitz taugt - dieser Markt wird in den nächsten Jahren extrem zunehmen.
Barrierefrei auf jeden Fall, auch die unmittelbare Umgebung. Und so modern, das nicht viel zu machen ist. Die meisten Babyboomer gehen noch mit viel Geld und guten Renten in den Ruhestand. Wenn man vermieten möchte.
Hilfe, verbreitet hier nicht solche Tipps. Ich lebe in Süddeutschlands beliebtester Ferien- und Altersruhesitzgegend. Entsprechend entsetzlich sind die Preise. Hier gibt es genug hochqualifizierte Arbeit, ich kenne niemanden, der sein Geld im Tourismus verdient. Unsere Kinder wollen hier selbst leben, arbeiten und wohnen.
Zur Bekämpfung des Wohnungsmangels wäre ich in meiner Stadt für sofortige Zweitwohnungssteuer von mindestens 15€ pro Quadratmeter monatlich, möglichst im ganzen Kreisgebiet. Nachbarorte weisen schon Ortsteile aus, in denen keine weiteren Ferienwohnungen mehr zulässig sind. Es gibt schon viel zu viele.
Ich kann dich gut verstehen, es ist echt ein Dilemma.
Du hattest nach renditeträchtiger Geldanlage gefragt, und es ist nun mal so, dass eine Generation in Rente geht, die im Durchschnitt hohe Renten und unfassbar viel Vermögen hat durch Erbschaften. Diese Leute zahlen auch eine noch so teure Ferienwohnung aus der Portokasse, und sie sind noch fit genug, diese nicht mal vermieten zu müssen, sondern sie selbst noch rund zwanzig Jahre lang genießen zu können. Ich habe mehrere Kund:innen, die eine Ferienimmobilie haben und mehrere Monate im Jahr dort verbingen.
Das ist natürlich ein Problem für die Einheimischen. Ich kann daher verstehen, dass die Zweitwohnungssteuer gefordert wird, und finde das auch gut so. Diejenigen mit Ferienimmobilie zahlen das sowieso locker aus der Hüfte, und es kommt wenigstens ein bisschen dem Ort zugute.
Wellholz, bei den Immoangeboten steht z.T. monatliches Hausgeld dabei. Bei mehreren günstigen Objekten liegt es bei über 400€ monatlich für eine 70qm Wohnung ( z.B. 6 Familienhaus der 70er Jahre). Heißt das, man zahlt als Käufer zu den vielleicht hohen Kreditkosten noch 400€ allgemeine, nicht wohnungsbezogene Nebenkosten? Das ist doch enorm viel Geld für jemand, der mit Mühe eine Wohnung abbezahlen möchte. Wieviel davon kann man bei Vermietung vom Mieter verlangen?
Ja, genau das heißt es, und das kommt inzwischen oft vor - diese Gemeinschaften haben eben Jahrzehnte lang gepennt und/oder nicht auf eine Hausverwaltung gehört, die sie (hoffentlich) immer wieder daran erinnert hat, dass die Rücklagenzuführung zu niedrig ist. Ich mache meinen Job inzwischen seit fast 30 Jahren und kann daher meine Pappenheimer oft genug daran erinnern, was ich ihnen seit Jahren predige. Einfach gesagt: Hätten sie schon vor zwanzig Jahren wenigstens 2.000 EUR pro Jahr mehr gespart, hätten sie jetzt 40.000 EUR mehr auf dem Konto, könnten sich die Heizung leisten und müssten keine Sonderumlage machen. Aber jedes Jahr haben sie mir erklärt, dass sie gerade kein Geld haben und man ja nächstes Jahr nochmals darüber reden könnte. Ich verstehe das durchaus, aber ich sehe eben auch, in welche Katastrophen das führen kann.
Bei Neubauten wird die Rücklagenzuführung fast immer viel, VIEL zu niedrig berechnet, weil das Hausgeld dadurch niedriger ist und sich die Wohnungen dann leichter verkaufen. Und schwubs, sind die ersten zehn Jahre vorbei, und man hat zu wenig Geld, siehe oben. Wenn - je nach Lage - das schicke Haus nach 15 Jahren einen Fassadenanstrich braucht, bemerkt man plötzlich schmerzlich, dass die Rücklage im Idealfall gerade so dafür reicht, aber wenn die Heizung in ein paar Jahren fällig wird, ist man blank. An dieser Stelle kommen immer die Schwaben, die mir erzählen, dass die Heizung in ihrem Elternhaus schon seit 30 Jahren prima läuft. Ja, stimmt - aber im Wohnungsbau werden von den Bauträgern nicht immer die allerbesten Geräte verbaut, und es gibt halt keine Garantie für 30 Jahre Heizungsglück. Bei meiner Freundin ging im schicken Neubau die Heizung nach 15 Jahren unrettbar kaputt.
Ähm, ja, Zahlen:
70 qm, 6-Familienhaus (= ganz schwierig, dazu später).
Rücklagenzuführung beim verkaufsfreudigen Bauträger: 3 EUR pro Jahr und qm. Ist leider oft so. Macht also 210 EUR/Jahr, 17,50 EUR im Monat.
Rücklagenzuführung beim Siebzigerjahrebau in Finanznot: 25 EUR pro Jahr und qm, also 1.750 EUR pro Jahr, macht rund 145 EUR pro Monat.
Ich habe inzwischen sehr viele Altbauten, die sich bei über 20 EUR pro Quadratmeter bewegen, und dazu kommen noch Sonderumlagen, weil die Heizung nicht wartet, bis sie ausreichend aufgefüllt haben, oder weil der Putz so bröselt, dass es schimmelt, oder weil Fenster absolut am Ende der Lebensdauer sind und die Kosten für die Erneuerung über die Gemeinschaftskasse laufen (Achtung, dazu gibt es verschiedene Regelungen, dafür muss man die Teilungserklärung und die neueren Beschlüsse ab 2020 lesen - das wäre ein laaaanger Exkurs).
Jetzt hast du auch noch ein 6-FH erwähnt. Das ist für Hausverwaltungen ein wirtschaftlicher Totalschaden. Bis vor rund 10 Jahren konnte man auch diese Häuser noch halbwegs wirtschaftlich sinnvoll mitziehen, aber das ist vorbei. Durch extrem viele zusätzliche Vorschriften und Auflagen können Hausverwaltungen zumindest seriös immer weniger Häuser mit gleicher Personalausstattung betreuen, man braucht ungefähr doppelt so viel Zeit pro Haus wie vor zehn Jahren. Ergo: Mehr Personalkosten, aber es gibt kein Personal auf dem Markt, oder aber man trennt sich von Objekten.
Die netten (ohne Ironie!) 6-Familienhäuser oder gar noch kleinere Objekte sind die Ersten, die rausfliegen.
Hier ist es so, dass die größeren Verwaltungen Häuser unter 12-14 Wohnungen abstoßen. Ein neu in die Verwaltung aufgenommenes 6-FH zahlt bei jeder seriösen Verwaltung hier mindestens 40-50 EUR pro Wohnung und Monat plus Mehrwertsteuer. Manche Kollegen verlangen auch 60 oder mehr EUR. Das wird bezahlt, denn diese Gemeinschaften werden bei 90 % der Verwaltungen sofort abgewiesen, die rufen oft vollkommen verzweifelt an und sagen gleich, dass sie fast alles bezahlen, Hauptsache, irgend eine Verwaltung nimmt sie auf.
Wenn ich 40 EUR netto pro Wohnung bekomme, macht das im Monat für mich nur 240 EUR netto (also ohne Mehrwertsteuer). Wenn ich davon meine Kosten abziehe, ist es ein viel zu geringer Betrag, und das bei einem Haus, das mit hoher Wahrscheinlichkeit mehr Aufwand macht als das 12-FH, aber die Zeitkapazität für ein größeres Haus blockiert.
Sprich: du wirst bei dem 6-FH gesichert in sehr absehbarer Zeit bei 50 EUR plus Mehrwertsteuer, also 59,50 EUR, landen, pro Monat. Zusätzlich bezahlst du vermutlich eine kleine Gebühr für die Steuerbescheinigung, für die Betreuung von Wasserschäden (Regiekosten), und den einen oder anderen Vorgang, der nicht in der Grundgebühr enthalten ist.
Jetzt werden einige schreiben, dass sie nur 25 EUR pro Monat an Verwaltungskosten haben in ihrem 6-FH. Ja, die Fälle gibt es. Weil die Verwaltung das irgendwie nebenher macht, weil es ein einzelner Mensch ohne Personal und ohne Büroräume ist, der bald in Rente geht, oder weil sie in naher Zeit aufwachen und so richtig hohe Kosten haben, weil ein Laie herumgepfuscht oder sogar Geld veruntreut hat. Oder weil es ein netter Miteigentümer macht, den man bisher noch jedes Jahr überreden konnte, weiter durchzuhalten.
Die Rücklagenzuführung und die Verwaltungskosten kannst du nicht auf die Mieter umlegen. Da liegen wir also schon bei 60 EUR für die Verwaltung und 140 EUR für die Rücklagen. Plus Sonderumlagen plus Instandhaltungen, die du dann in deiner eigenen Wohnung machst. Die ersten 200 EUR pro Monat sind also weg. Es gibt weitere Kosten, die du nicht umlegen kannst, das sind aber keine großen Beträge.
Fazit: Augen auf beim Hausgeld! Augen auf bei der Rücklagensituation! Unbedingt Puffer einbauen, plus natürlich auch Puffer für Mietausfälle.
Zweites Fazit: So einfach ist es auch für noch so sozial eingestellte Vermieter:innen nicht, günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen.
(Sorry, kürzer ging es nicht, das IST schon kurz ).
Liebe Wellholz, vielen Dank für deine ausführliche Erläuterung. Das ist für mich als Laie hochinteressant. Erstes Fazit ist für mich ist, dass eine Immobilie für mich nur sinnvoll ist, wenn ich selbst sie nutze (bzw. meine direkten Angehörigen), also für die eigene Lebensqualität.
Dazu kommen noch meine Beobachtungen mit einem 6 Familienhaus in der Nachbarschaft. Die 4 selbst dort wohnenden Eigentümer sind wirklich alle gruselig. Mir reichen gelegentliche Besprechungen draußen von denen, die ich als Nachbar mithören musste. Und ich fragte mich, wie die Menschen von der Hausverwaltung das ertragen. Ich bewundere dich und deinen Berufsstand seitdem sehr. Ich wollte keine Wohnung im Nachbarhaus besitzen, da eine Teilnahme an der Eigentümerversammlung Höchstrafe für mich wäre.
6 Familienhäuser fand ich als Hausgröße übrigens sehr interessant, weil die häufig noch ohne Lift gebaut wurden und ich dachte, dass man sich damit als (junger, mobiler) Mieter schon eine Menge an monatlichen Nebenkosten ersparen könne.
Umso mehr frage ich mich, wie es mit dem in die Jahre gekommenden Wohnungsbestand, gerade den vielen einzelnen, zu vermietenden Wohnungen weitergehen soll.
Hier gibt es, trotz enormem Mietbedarf, immer mehr Wohnungen und Häuser, die die Besitzer (oft Erben) leer stehen lassen. Weil sie (nach Tod der Eltern z.B.) nicht mehr auf dem aktuellen Stand sind. Eine Bekannte hat ein Haus (in allerbester Lage, riesiges Grundstück) geerbt. Das EFH ist sehr ungünstig geschnitten, wurde damals auf besondere Bedürfnisse der Bewohner umgebaut. Es müssten wenigstens alle Leitungen und die Heizung neu gemacht werden, vermutlich noch mehr. Und so viel Geld auszugeben, lohnt sich für die Besitzerin nicht, um es danach zu vermieten. Wenn sie es verkauft, wird es abgerissen... sie wohnt nebenan,das wäre für sie ein massive Verschlechterung. Sie braucht das Geld aktuell nicht. Durch die Lage und Größe ist es die beste Wertanlage, es zu behalten, falls ein Kind später mal dort wohnen will.
Solche Objekte gibt es mehrere allein in meiner Straße. Es lohnt sich nicht, sie zu vermieten, bis klar ist, ob die Kinder es in 10/15 Jahren vielleicht nutzen wollen. Alles sind solche seltenen Sahnegrundstücke - die bekäme man später nicht vergleichbar. Aus Sicht des einzelnen Besitzers verständlich - für die Allgemeinheit, den Wohnungsmarkt entsetzlich. Auch in typischen 60er 3 Familienhäuser lässt man frei werdende Wohnungen leerstehen, bis nach Jahren, der letzte Mieter raus ist. Dann wird abgerissen.
@Distelfalter Ja, genau so ist es hier auch. Es gibt in jedem zweiten Haus hier mindestens ein oder zwei freie Wohnungen, in die man niemanden einziehen lässt, weil man keine Nerven hat für die Vermietung, oder einfach zu wenig Fachwissen, zu Recht abgeschreckt wird von unendlich vielen Vorschriften, und weil es eben nicht reicht, eine Altbauwohnung auch mal nur "in einfach" und kostengünstig bewohnbar zu machen, sondern auch hier viele Vorschriften gelten, angefangen von geeichten Zählern und solchem Kram.
Die einen würden vielleicht vermieten, sind aber überfordert, die anderen haben so viel Kohle, dass sie es sich leisten können, Wohnraum leer stehen zu lassen.
Das ist über Jahrzehnte so gewachsen und leider nicht mehr so einfach aufzulösen, daher sehe ich das alles recht pessimistisch.
Meine Tochter würde so gerne ausziehen, aber sie verdient nicht sooo gut, liebt den Job aber. Als Single kann sie sich hier aber kaum eine vernünftige Wohnung leisten. Das ist schon frustrierend.
Zum Thema Eigentumswohnung: Alle Verwalter:innen, die ich kenne, haben einen Knall, mich eingeschlossen. Ich liebe den Job meistens, man bekommt so vieles mit von dem wahren Leben hinter der Maske, das ist spannend, aber oft auch erschreckend. Man muss sehr aufpassen, nicht zum Menschenhasser zu werden, denn der Wahnsinn in den Köpfen nimmt jedes Jahr zu.
Es gibt auch sehr angenehme und nette Eigentümergemeinschaften, wirklich! Das Konstrukt "Eigentumswohnung" ist eigentlich wirklich toll und hat viele Vorteile. Es ist nur schade, dass man Querulant:innen nur sehr schwer in die Schranken weisen kann, und eben nie weiß, ob man durch einen Verkauf einer der Wohnungen plötzlich mit Idioten zu tun hat.
Klopferline, auch sorry für's Schreddern. Ich hoffe, dass das Thema dich genauso interessiert.
Wellholz, es ist doch eigentlich verrückt, dass es günstiger ist, eine Wohnung leer stehen zu lassen, als sie zu vermieten. Die Wohnungen zum Verkauf, die ich gerade online hier ansah, waren zum großen Teil noch mit Seniorenmöbeln ausgestattet auf den Fotos, das sind die Wohnungen, die für unsere jungen Erwachsenen frei werden sollten. Gerade die hätten oft gerne günstige Wohnungen und würden dafür auf Bestausstattung verzichten.
Zitat von Distelfalter im Beitrag #40Klopferline, auch sorry für's Schreddern. Ich hoffe, dass das Thema dich genauso interessiert.
Wellholz, es ist doch eigentlich verrückt, dass es günstiger ist, eine Wohnung leer stehen zu lassen, als sie zu vermieten. Die Wohnungen zum Verkauf, die ich gerade online hier ansah, waren zum großen Teil noch mit Seniorenmöbeln ausgestattet auf den Fotos, das sind die Wohnungen, die für unsere jungen Erwachsenen frei werden sollten. Gerade die hätten oft gerne günstige Wohnungen und würden dafür auf Bestausstattung verzichten.
Wenn eine Wohnung geerbt wird, hat die meist keine Finanzierung mehr. Und wenn du verkaufen willst, kannst du auch steuerlich nicht abschreiben, wenn überhaupt noch Abschreibung wäre vom Erblasser. Dann geht von der Miete die Hälfte ans Finanzamt. Und die ganzen Kosten und der Aufwand, die mit einem Mieter zusätzlich kommen mit Wartung und Abrechnung. Außerdem bekommst du den nicht raus, wenn sich dann mal alle Erben zum Verkauf durchgerungen haben und vermietet schränkt den Käuferkreis sehr ein, den Erlös je nachdem auch. Leerstand frisst das kein Brot und wird nicht abgenutzt.
23.04.2024 18:07 (zuletzt bearbeitet: 23.04.2024 18:10)
ErE Reloaded
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, mal die Immoangebote für Eigentumswohnungen in meiner Ecke angesehen. Ein Kind wird hier bleiben uns sucht demnächst eine Wohnung.
nicht viel zu machen ist.
Hilfe, verbreitet hier nicht solche Tipps. 
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